ALGEMENE BOUWKUNDE VOOR MAKELAARS DEEL A

ALGEMENE BOUWKUNDE VOOR MAKELAARS – DEEL A

Hoofdstuk 1: Voorschriften, wetten, verordeningen en vergunningen

1.1 Inleiding In opdracht van Koning Willem III en naar aanleiding van erbarmelijke leefomstandigheden, kwaliteit van huisvesting en hygiëne is sinds 1901 de Woningwet van toepassing. Deze stelde kwaliteitseisen aan de bouw en bood financiering aan gemeenten en woningbouwcoöperaties.In 1910 kwam de bouw goed op gang. In de jaren ’20 had architectuur een grote invloed op de bouw, de crisis,- en oorlogsjaren volgden. In de jaren ’50 heerste er een groot woningtekort en een groot tekort aan bouwmaterialen. In de Wederopbouwwet werd distributie van bouwmaterialen vastgelegd. Om te bouwen had men een rijksgoedkeuring en bouwvergunning nodig. Grote productie van huisvesting kenmerkt de jaren ’50 en ‘ 60. In de jaren ’70 verschoof dit naar kwaliteit en in de jaren ’80 en ‘ 90 kwam er meer en meer verscheidenheid tussen bouwprojecten.Voor de invoering van de Woningwet in 1962 had de overheid een beperkte grip op de bestemming van grond. Volledige grip op bestemmingsdoeleinden kreeg de overheid met de in 1962 ingevoerde Wet Ruimtelijke Ordening met als doel zorgen voor een evenwichtige verdeling van de bestemming van de grond.

1.2 Wet Ruimtelijke Ordening [Wro] De Wro is een raamwet, details hiervan zijn uitgewerkt in uitvoeringsmaatregelen, de zogenaamde Algemene Maatregelen van Bestuur [AMvB]. De kleine details worden sneller verwerkt dan de raamwet zelf. Degene verantwoordelijk voor goedkeuring is de Minister van Infrastructuur en Milieu en de Raad van State.

1.2.1 Structuurvisies

Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening dienen structuurvisies die voldoen aan:  Een formulering van beleidsdoeleinden van het Rijk, de provincie of de gemeente  Inzicht in hoe deze beleidsdoeleinden worden uitgevoerd

De Wet Voorkeursrecht Gemeenten [WvG] geeft gemeenten en het Rijk een betere positie op de grondmarkt bij het uitvoeren van hun ruimtelijk beleid.

1.2.2 Besluit Ruimtelijke Ordening [Bro]

Het Bro is een verdere uitwerking van de Wro. Deze bevat onder meer bestemmingsplannen, tegemoetkoming in schade en grondexploitatie en stelt dat dat de uitwerking van de structuurvisie zoveel mogelijk vorm,- en procedurevrij is.

1.2.3 Bestemmingsplannen

Structuurvisies worden verder uitgewerkt in bestemmingsplannen. Hierin wordt de bestemming van de grond aangegeven, een functie. Er wordt nu nauwkeurig vastgelegd waar en hoe er mag worden gebouwd, type gebouw, hoogte, afstand percelen, rooilijnen, etc.

1.2.4 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte [SVIR]

Dit is de belangrijkste visie, althans, de hoogte in rang. De overheid stelt een visie voor 2040. Wat verder wordt uitgewerkt in structuurvisies en latere bestemmingsplannen van gemeenten. De SVIR bestaat uit:  1.2.4A; Nota Ruimte 2006. Een ontwikkeling van Nederland opgesteld in 2006 over hoe Nederland eruit ziet in

2020 met een uitloop naar 2030. Deze kent 4 aandachtsgebieden:

• Veiligheid, het voorkomen van rampen
• Behouden natuur en culturele landschappen
• Oplossen van ruimtelijke knelpunten en versterken economie
• Bevorderen leefbaarheid en economie

 1.2.4B: Nota Grondbeleid

• Rechtvaardige verdeling opbrengsten en kosten over exploitanten, eigenaars en gebruikers
• Verhogen zeggenschap burger en marktwerking en ruimtegebruik op de grondmarkt
• Bevorderen maatschappelijk ruimtegebruik

 1.2.4C; Nota Wonen

• Vergroten kwaliteit wonen
• Creëren maatwerk voor burgers die zorg nodig hebben
• Groene woonwensen bevorderen
• Meer zeggenschap burgers
• Kansen voor burgers in kwetsbare posities 1 / 4

1.3 Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) Omgevingsrecht kunnen we omschrijven als een verzamelingen van wet- en regelgeving die betrekking heeft op de omgeving waarin we recreëren, werken en wonen. Bij het realiseren van projecten dienen provincies en gemeenten zich te houden aan het ruimtelijk beleid en de ruimtelijke besluitvorming die in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat omschreven.

Met de invoering van de Wabo per 1 oktober 2010 kwam de term ‘bouwvergunning’ te vervallen, nu zijn deze op het gebied van bouwen, ruimte en milieu gebundeld. Het toetsingskader wordt gevormd door de AmvB (Besluit algemene regels ruimtelijke ordening)

Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008, er zijn betere mogelijkheden geschapen om het nationaal ruimtelijk beleid vorm te geven. Deze zijn vastgelegd in AmvB’s. Hierdoor kunnen de belangen van het Rijk worden vastgelegd in bestemmingsplannen. De provincie kan aan de hand van verordeningen haar wensen en eisen stellen aan bestemmingsplannen, de gemeenten moeten deze vervolgens naleven. De provinciale verordening vormt dan ook het toetsingskader van de aanvraag van een omgevingsvergunning.

1.3.1 Een Omgevingsvergunning

Door de invoering van de Wabo is de aanvraag van een vergunning gecentraliseerd, geen adminstratieve rompslomp, honderden formulieren, etc. Een omgevingsvergunningsvergunning op basis van de Wabo. De toestemmingsstelsels op grond van onder meer de Wet Milieubeheer, de Wet ruimtelijke ordening, de Mijnbouwwet en de Monumentenwet. Maar ook de provinciale en,- of gemeentelijke verordeningen zijn in de Wabo opgenomen.

Bij een aanvraag moet het bevoegd gezag direct aan de aanvragen melde welke procedure van toepassing is op de aanvraag.

1.3.2 Reguliere Procedure; heeft een gebonden karakter en een matige maatschappelijke impact. Beslistermijn is

• weken en kan worden verlengd met nog eens 6. Doorlooptijd max. 14 weken, is er dan geen uitslag is de

vergunning van rechtswege toegekend.

1.3.3 Uitgebreide Procedure; complexe projecten met een hoge maatschappelijke impact. Beslistermijn is 26

weken en kan in de eerste 8 weken als met 6 weken worden verlengd. Allereerst wordt er door het bevoegd gezag een ontwerpbesluit genomen die vervolgens bij de belanghebbenden 6 weken ter inzage wordt aangeboden. Dan volgt het definitieve besluit en kunnen belanghebbenden bezwaar aantekenen.

1.3.4; Deelvergunning en gefaseerde vergunning; een project kan bestaan uit meerdere activiteiten, aanvrager

kan op drie manieren de vergunningen aanvragen:

• Deelomgevingsvergunning; het project wordt opgeknipt in delen die elk afzonderlijk van elkaar mogen

en moeten bestaan. Strikte fysieke scheiding van bouwvolgorde. Deelprojecten en afzonderlijke omgevingsvergunningen. Wanneer er geen fysieke scheiding mogelijk is kan een aanvrager kiezen voor een…

• Gefaseerde omgevingsvergunning; bij complexe aanvragen, de aanvrager bepaalt zelf wat er in welke

fase wordt behandeld en op welke waarden er wordt getoetst. Fase 1: Milieu, omgeving, planologische aspecten, monumentenzorg, natuurbescherming. Fase 2: Technische aspecten. De twee fase zijn uitzonderlijk van elkaar. De beschikking van Fase 1 komt te vervallen wanneer de aanvraag voor Fase 2 later dan drie jaar wordt ingediend. Fase 1 en 2 vormen samen een omgevingsvergunning.

1.4 Woningwet (Ww) Ingevoerd in 1901 met als doel de bewoning en bouw van slechte woningen tegen te gaan. Deze vormt de kern van de bouwregelgeving van alle bouwwerken en ‘randzaken’ zoals pergola’s, schuttingen, zonweringen etc. Dit geldt tevens voor reeds bestaande bouw. Daarnaast verplicht de Ww gemeenten een welstandsnota op te stellen en welstandsgevoelige gebieden in kaart te brengen.

1.4.1 Herziening Woningwet

Continue is de wet in ontwikkeling. Na de economische crisis van 2008 wil de overheid bouwregelgeving vereenvoudigen:  Vermindering en vereenvoudiging van bestaande regels (zoals gebeurd in 2012)  Verdere aanpassing van verantwoordelijkheden tussen private ondernemingen en overheid  Het benadrukken van het naleven van bouwvoorschriften (Adviezen Commissie Dekker)

Met de invoering van de Wro in 2008 wordt (gesteld door de Ww) een vergunning getoetst aan:  Een vigerend bestemmingsplan  Het Bouwbesluit  De Gemeentelijke Bouwverordening  Redelijke eisen van welstand

• / 4

1.4.2 Belangrijke begrippen Woningwet

Bouwen; Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten Slopen; Het afbreken van een bouwwerk of een gedeelte daarvan Gebouw; Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt Omgevingsvergunning; …… Bevoegd gezag; Bestuursorgaan Bestemmingsplan; Bestemmingsplan, inpassingsplan of een beheersverordening Rooilijn; De lijn die bij het bouwen van niet mag worden overschreden.Norm; …… Kwaliteitsverklaring; Schriftelijk bewijs voorzien van een merkteken aangewezen door Onze Minister en afgegeven door een deskundig orgaan erkend door Onze Minister Welstandscommissie; Onafhankelijke commissie die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand.Stadsbouwmeester; Door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke deskundige die aan burgemeester en wethouders advies uitbrengt ten aanzien van de vraag of uiterlijk of de plaatsing van een bouwwerk in strijd is met redelijke eisen van welstand.Stedelijke vernieuwing: Op stedelijk gebied gerichte inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en Veiligheid, milieu, economisch vlak. Naleving Structuurvisie.

1.4.3 Weigeringsgronden voor een omgevingsvergunning

De Minister van Infrastructuur en Milieu kan in het belang van ruimtelijke ordeningen verleende vergunningen intrekken.Weigeringsgronden kunnen zijn;  Een beheerverordening  Een exploitatieplan  Een provinciale planologische of rijksplanologische regeling  Een monumentenstatus  Een inpassingsplan

Er kan worden stilgelegd wanneer een nieuwe planologische maatregel in voorbereiding is. Dit kan voor een periode van 12 weken, er wordt aangehouden. Binnen deze 12 weken moet een besluit worden genomen, gebeurd dit niet, dan is de vergunning van rechtswege verleend.

1.5 Bouwbesluit Het Bouwbesluit van 2012 is een samenkomst, vereenvoudiging van het besluit in 2003 met verschillende niveaus en eigen systematiek, begrippen en begripsomschrijvingen. In het Bouwbesluit van 2012 zijn al deze voorschriften op elkaar afgestemd en opgenomen in een algemene maatregel van bestuur en een daarbij behorende ministeriële regeling. Met als doel de vermindering van de complexiteit van de bouwregelgeving, vergroting van de eenduidigheid, minder en eenvoudiger regelgeving en het creëren van meer samenhang in de systematiek van de bouwregelgeving.

1.5.1 Wettelijke grondslag

De juridische basis voor het Bouwbesluit is vastgelegd in artikel 2 van de Woningwet.

1.5.2 Doel, opbouw en indeling

Het Bouwbesluit bevat 5 pijlers; het realiseren van veilige, gezonde, bruikbare, energiezuinige en voor het milieu zo min mogelijk belastende gebouwen. Het bevat bouwtechnische voorschriften voor het bouwen en in stand houden van alle bouwwerken. Hierin maakt het Bouwbesluit onderscheid tussen te bouwen en reeds bestaande bouw. Deze moeten natuurlijk niet aan dezelfde standaard te voldoen.

De eisen die worden gesteld zijn afhankelijk van de gebruikersfunctie van een gebouw. Per eis wordt een functioneel voorschrift gegeven die op haar beurt weer moet voldoen aan de gestelde prestatie – eis

Vanuit de praktijk volgt ontwikkeling en feedback, regeldruk vanuit de EU, een continue veranderende omgeving, het bouwbesluit veert hierin mee. Maar niet terug. Specifieke wijzigingen die zijn doorgevoerd:  Aanscherping van de Rc-waarde van isolatie van de gebouwschil  Voorschriften voor buitenbergingen en buitenruimten bij nieuwbouw  Voorschriften voor duurzaam bouwen  Voorschriften voor veilig gebouwonderhoud bij nieuwe gebouwen  Voorschriften voor bouwen in risicozones en plasbrandaandachtsgebieden, gebieden waar transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. 3 / 4

1.5.3 Voldoen aan het Bouwbesluit

Een gebouw moet altijd voldoen aan de voorschriften die in het Bouwbesluit staan. Om hieraan te voldoen kan er gebruikt gemaakt worden van hulpmiddelen.

1.5.3a NEN – normen en erkende kwaliteitsverklaringen; In NEN – normen staan reken,- en bepalingsmethoden om aan voorschriften van het Bouwbesluit te voldoen. Deze normen worden opgesteld door het Nederlands Normalisatie Instituut NEN.Ook is het mogelijk om een erkende kwaliteitsverklaring te hanteren. Hierin staat of een materiaal of bouwdeel voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit stelt. Certificeringen geven deze verklaringen af.

1.5.3b Gelijkwaardigheid; Bouwers zijn vrij in de wijze waarop ze de geëiste kwaliteit realiseren, er mag worden afgeweken van een prestatie – eis uit het bouwbesluit mits er wordt voldaan aan de functionele eis.Er kan worden gekozen om helemaal van de prestatie – eis af te wijken, als de oplossing gelijkwaardige oplossing biedt als de functionele eis. Bouwer moet dan het bevoegd gezag overtuigen van deze oplossing. Dit geeft mogelijkheden voor innovatie.

1.5.3c Praktijkrichtlijnen (NPR’s) en technische afspraken (NTA’s); De NPR’s zijn te raadplegen of er wordt voldaan aan de minimumeisen gesteld in het Bouwbesluit. De NTA’s zijn gebaseerd op overeenstemming tussen enkele belanghebbende partijen over de praktische uitwerkingen van de bepalingen in een norm. Vaak worden ze verwerkt in een NEN – norm.

1.5.4 Verbouwen

Artikel 4 van de Woningwet stelt dat het Bouwbesluit enkel bij verbouwen van toepassing is op het deel van het gebouw dat fysiek wijzigt. Je ziet dus bijvoorbeeld dat de aangebouwde serre aan hogere kwaliteitseisen voldoet dan het oude woonhuis. Verbouw moet voldaan aan de standaarden van nieuwbouw, tenzij het anders is aangegeven.

1.5.4a; Uniform verbouwniveau; In het Bouwbesluit is een landelijk uniform verbouwniveau als minimum gezet.Deze geldt voor alle gebouwen, dit minimum dient te worden behaald, meer mag altijd.

1.5.4b; Verworven rechten; Het beginsel van verworven rechten houdt in dat eisen voor bestaande bouwwerken zelden tot nooit worden aangepast. Nieuwe eisen zijn van toepassing op nieuwbouw. Bij verbouwingsvoorschriften wordt in veel gevallen naar het rechtens niveau verwezen.

1.5.4c; Verbouw zonder functieverandering; bij verbouw zonder functieverandering speelt rechtens verkregen niveau een grote rol. Dit is namelijk de standaard voor het Bouwbesluit en waar na verbouw aan zal moeten worden voldoen. Deze onderste grens moet goed worden vastgelegd. Verbetering van de ene functie mag namelijk ook niet leiden tot verslechtering van de andere functie. Voor de volgende aspecten is het rechtens

verkregen niveau niet van toespassing:

 Thermische isolatie bij het geheel vervangen van een dakkapel  Installatiegeluid  Rookmelders

Geheel vernieuwen; het opnieuw bouwen van een gebouw (na calamiteit) op de bestaande fundering.Gedeeltelijk vernieuwen; strippen tot aan casco en nieuw opbouwen, of een gedeelte van het bouwwerk Vergroten; de toename van de omvang van een bouwwerk en worden ten opzichte van geheel of gedeeltelijk vernieuwen de contouren wel gewijzigd!Verandering; een (gedeeltelijke) aanpassing van het bouwwerk waarbij de vorm/uiterlijk van het bouwwerk niet wijzigt. Interne wijzigingen of bestemming wijzigt van werken naar wonen.

Bij de verbouwing van een herbestemming gelden de eisen van bestaande bouw van de nieuwe functie. Wil men hier wijzigingen in aanbrengen gelden de eisen van verbouw. Meestal wordt hierin verwezen naar rechtens verkregen niveau.Lastig is echter wanneer er geen niveau is bepaald omdat de bestemming van oudsher anders is. Bijvoorbeeld bij het plaatsen van appartementen in een kantoorgebouw, er zijn geen kwaliteitseisen voor de scheidingswanden. Vaak wordt dan de kwaliteitseis van de verbouwer gehanteerd.

1.5.5 Sloopwerkzaamheden

Van slopen is sprake als een gebouw geheel of gedeeltelijk wordt afgebroken. Voorschriften vanuit het Bouwbesluit zijn:  Het melden van het voornemen tot slopen, hierin wordt een redelijke schatting gemaakt van de hoeveelheid sloopafval en wordt aangegeven of er te maken is met asbest  Aanwezigheid bescheiden die van belang zijn voor het slopen  De melding van aanvang en gereed zijn van sloopwerkzaamheden

Een sloopvergunning is niet nodig:

 Voor het slopen van een seizoensgebonden bouwwerk  Als er sprake is van bestuursdwang of als er een dwangsom aan de orde is  Bij het verwijderen van asbest door een erkende uitvoerder ;

• / 4