Conflictbeslechting - Hoofdstuk 1. Huurovereenkomst Het huurrecht bie...

Conflictbeslechting samenvatting Literatuur Mr. P. Samim, Huurder, verhuurder & recht in de praktijk Hoofdstuk 1. Huurovereenkomst Het huurrecht biedt, in de meeste gevallen, de huurder bescherming. Zo biedt het huurrecht de huurder van een woonruimte huur- en huurprijsbescherming.Op de vraag wanneer een (contractuele) relatie tussen partijen als

huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd is artikel 7:201 BW van

belang. In dit artikel vinden we de definitie van huur.

Het uitgangspunt is als volgt:

Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van een

huurovereenkomst dient men:

1.in beginsel na te gaan of een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik wordt verstrekt door een (rechts)persoon aan een andere (rechts)persoon.

2.Zo ja, dan dient men na te gaan of de andere (rechts)persoon een voldoende vastomlijnde (bepaalbare) tegenprestatie levert in ruil voor het gebruik van de zaak.Ontbreekt een van deze 2 kenmerken? Dan is er geen sprake van een huurovereenkomst. Geen huurovereenkomst betekent dat er geen sprake van huur- en huurprijsbescherming voor de huurder is.

LET OP: de tegenprestatie hoeft niet te bestaan uit geld. De door de

huurder te leveren tegenprestatie kan ook betaling in natura of verrichten van werkzaamheden zijn.Wanneer er een roerende zaak in gebruik wordt verstrekt, maar de tegenpartij is niet verplicht tot het verrichten van een tegenprestatie, Kan

je spreken van een bruikleenovereenkomst (art. 7A:1777 BW). Een

bruikleenovereenkomst is dus geen huurovereenkomst. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gratis in gebruik geven van een zaak.Het verschil tussen huurovereenkomst en bruikleenovereenkomst is relevant, omdat in geval van bruikleen in beginsel geen sprake is van opzeggingsbescherming. 1 / 4

Het komt in de praktijk wel eens voor dat partijen hun overeenkomst een andere naam (bijv. bruikleenovereenkomst) geven, terwijl in werkelijkheid beide kenmerken van een huurovereenkomst aanwezig zijn. Men kan hier

verschillende reden voor hebben:

-Het huurrecht geeft de huurder van woonruimte huur- en huurprijsbescherming. Om die reden is het mogelijk dat sommige verhuurders de wettelijke huurbescherming- en huurprijsbepalingen willen ontwijken door de overeenkomst een andere naam te geven.Er zijn ook andere vormen van ingebruikneming waarbij geen sprake is

van huur. Zie bijvoorbeeld art. 7:201 lid 3 BW.

‘de pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt.’ Pachtovereenkomsten zijn van belang voor mensen die bedrijfsmatig in de

agrarische sector werken. Zie art. 7:311 BW.

Een pachtovereenkomst lijkt op een huurovereenkomst. In geval van pacht geeft echter de ene partij een onroerende zaak aan de andere partij in gebruik voor het uitoefenen van de landbouw.

Huurovereenkomst: totstandkoming

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en een aanvaarding

daarvan (art. 6:217 BW). Het vereiste van aanbod en aanvaarding geldt

ook voor de totstandkoming van een huurovereenkomst.Een huurovereenkomst is een vormvrije overeenkomst. Dat betekent dat de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs schriftelijk aangegaan hoeft te worden.Partijen kunnen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd aangaan.Een huurder van een woonruimte heeft veel bescherming, onder meer omdat de bepalingen die betrekking hebben op de huur van een woonruimte grotendeels (semi)dwingend recht zijn. Van deze regels mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Wordt er door de verhuurder wel afgeweken van het dwingend recht? Dan kan de huurder

de afspraak vernietigen op basis van art. 3:40 lid 2 BW.

Dwingend recht:

betekent dat de huurder en verhuurder geen van deze bepalingen 2 / 4

afwijkende afspraken mogen maken. Hebben ze toch afspraken gemaakt die afwijken van de wettelijke bepaling, dan kan zowel de huurder als de verhuurder de afspraak vernietigen.

Semi dwingend recht:

Huurder en verhuurder mogen met elkaar – van deze bepaling afwijkende – afspraken maken, ZOLANG deze afspraken niet ten nadele van de huurder zijn. Zijn er toch afspraken gemaakt die ten nadele van de huurder zijn, dan is de huurder bevoegd deze afspraken te vernietigen.

Regelend recht:

Dan kunnen huurder en verhuurder afspraken met elkaar maken die van deze bepaling afwijken.

Huurregimes:

Algemene bepalingen: art. 7:201 - 7:231 BW Het maakt hierbij niet uit of het huurobject een woonruimte, bedrijfsruimte of een roerende zaak (bijv. een fiets) is.Woonruimtebepalingen: Art. 7:232 – 7:282 BW Zijn uitsluitend van toepassing op de huur van woonruimte 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte): Art. 7:290 – 7:310 BW Uitsluitend van toepassing op de huur van 290-bedrijfsruimte 230a-ruimte (overige bedrijfsruimte): Art. 7:230a BW Hoofdstuk 2. Verplichtingen van de verhuurder

2.1 verplichting verhuurder: ter beschikking stellen van de zaak

Een essentieel kenmerk van de huur is het ter beschikking stellen van het A gaat een huurovereenkomst aan met B De huurovereenkomst wordt mondeling of schriftelijk aangegaan De huurovereenkomst heeft betrekking op een roerende zaak of een onroerende zaak Art. 7:201 – 7:231 BW zijn van toepassing op de huurovereenkoms t 3 / 4

gehuurde door de verhuurder aan de huurder. Een verhuurder dient op basis van een huurovereenkomst de woning aan huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik

noodzakelijk is (art. 7:203 BW).

Wat is het gevolg van het niet tijdig ter beschikking stellen van de zaak door de verhuurder aan de huurder?

 Verhuurder raakt automatisch in verzuim (art. 6:83 sub a BW). De

verhuurder is dan wegens toerekenbare tekortkoming schadeplichtig (art.

6:74 BW).

Wat als de zaak tegelijk aan twee personen wordt verhuurd, wie van de twee personen aan wie de zaak is verhuurd heeft het recht om de zaak te gebruiken?

 artikel 3:298 BW

2.2 verplichting verhuurder: gebrek en huurgenot

Het begrip gebrek:

 art. 7:204 lid 2 BW

‘een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’ Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vallen onder het begrip gebrek. (denk aan lekkage, geluidsoverlast, etc.) Het is juridisch zo geregeld dat de verhuurder verplicht is om – vanaf het moment dat de zaak aan de huurder ter beschikking wordt gesteld – ervoor te (blijven) zorgen dat de huurder niet gestoord wordt in het huurgenot.

Wat kan een huurder doen als hij met gebreken te maken heeft?:

1.Art. 7:206 BW

De huurder kan het verhelpen van gebreken vorderen

2.Art. 7:207 BW

De huurder kan de huurprijs verlagen

3.Art. 7:208 BW

De huurder kan schadevergoeding vorderen

4.Art. 7:210 BW

De huurder kan de huurovereenkomst ontbinden

• / 4