Natrekking en onroerende zaken

Werkgroep 1 Natrekking en onroerende zaken Opdracht 1 - Soak up the sun     Technische ontwikkelingen plaatsen juristen regelmatig voor uitdagingen.Of het nu gaat om de (goederenrechtelijke) kwalificatie van een Bitcoin, doorbreking van natrekking bij modulair bouwen of de goederenrechtelijke status van al dan niet geïntegreerde zonnepanelen op een dak van een huis, steeds rijzen interessante vragen.  In het kader van duurzame energie zijn de afgelopen jaren vele zonneparken aangelegd. Het gaat om weilanden vol met zonnepanelen die energie opwekken, maar ook om drijvende zonneparken en mobiele zonneparken, om zo een dubbelfunctie aan de (landbouw)grond te geven. De aanleg van zo’n park kan kostbaar zijn, zodat de eigenaar van het weiland externe financiering nodig heeft. Een financier zal op zijn beurt zekerheid willen dat een lening voor de aanleg van zo’n park wordt terugbetaald.    Voor het vestigen van zekerheidsrechten is noodzakelijk dat de aard van

de constructie wordt bepaald: is het zonnepark een registergoed of niet?

Werk deze vraag uit voor de hierboven bedoelde mobiele zonneparken.  

Instructie: ga bij het beantwoorden van (goederenrechtelijke) casus altijd

eerst voor uzelf na wat de rechtsvraag is en welke deelvragen u dient te beantwoorden. Werk uw antwoord uit aan de hand van de relevante wetsartikelen en toepasselijke jurisprudentie.  -HR Havenkranen -Stappenplan; Is er sprake van een gebouw of werk?Verenigd met de grond?Duurzaam met de grond verenigd? HR portacabin Bestemmingscriterium Opdracht 2 - het Brummense gemeentehuis     Het gemeentehuis in Brummen is recent uitgebreid met twee zijvleugels (zie afbeelding). Deze zijvleugels zijn ‘semi-permanent’, zij zijn bovendien vrijwel geheel demontabel en hebben een levensduur van minimaal 20 jaar. Na die 20 jaar zijn de verschillende onderdelen van de vleugels weer uit elkaar te halen en kunnen de materialen opnieuw gebruikt worden. Op de kadastrale kaart van Brummen zijn de zijvleugels niet zichtbaar. De Broddelbank heeft een hypotheekrecht op het gehele perceel.   In het kader van circulair bouwen wordt steeds de wens uitgesproken dat dergelijke ‘gebouwdelen’ eigendom blijven van de leverancier. In dat licht heeft de bouwer van de zijvleugels, MAB, met betrekking tot die vleugels (althans alle onderdelen daarvan) een eigendomsvoorbehoud bedongen.Beoordeel of MAB, na een rechtsgeldige ontbinding van de aannemingsovereenkomst, de zijvleugels kan revindiceren.-Art. 3:3 jo. 5:20 BW -Is het roerend of onroerend?-Stappenplan; Is er sprake van een gebouw of werk? 1 / 4

Verenigd met de grond?Duurzaam met de grond verenigd? HR portacabin Bestemmingscriterium -Onroerend, en dus kunnen ze niet worden gerevindiceerd Opdracht 3 – de buurtbatterij Er komen in Nederland steeds meer zonnepanelen op woningdaken. Dit is goed nieuws, maar brengt tegelijkertijd nieuwe problemen mee.Zonnepanelen wekken overdag, als de zon schijnt, veel energie op.Overdag is de vraag naar energie in de meeste huizen echter laag, aangezien veel mensen op hun werk zijn. Als deze mensen ’s avonds thuiskomen, gaat de vaatwasser aan en wordt de elektrische auto opgeladen. Op dat moment is er juist weinig tot geen zonnestroom direct beschikbaar. Om ervoor te zorgen dat de overdag opgewekte zonnestroom ’s avonds gebruikt kan worden, moet deze stroom ergens worden opgeslagen. Dit kan bijvoorbeeld in een zogeheten buurtbatterij.Zonneplan omschrijft deze buurtbatterij als volgt.“Het is eigenlijk een soort huisje in de buurt. Alle huishoudens in de buurt worden rechtstreeks gekoppeld aan de batterij. Als de zon schijnt wordt alle stroom, die normaalgesproken terug geleverd zou worden aan het net, opgeslagen in de buurtbatterij. Deze stroom zou op een later moment weer gebruikt kunnen worden door de gekoppelde woningen.” De bewoners van de Zonnebuurt zien wel iets in zo’n buurtbatterij en willen deze gezamenlijk aankopen. Lies biedt aan de buurtbatterij op haar grond te plaatsen, aangezien zij voldoende ruimte heeft. Het is wel de bedoeling dat alle bewoners eigenaar van de buurtbatterij worden. De bewoners vragen zich af of dat juridisch wel kan en wenden zich tot u voor advies.Schrijf een advies voor de bewoners. Het advies bestaat uit de volgende

onderdelen:

-De wensen van de bewoners met betrekking tot de buurtbatterij; -Een goederenrechtelijke constructie die zoveel mogelijk aan de wensen van de bewoners voldoet, passend bij de feitelijke werking van een buurtbatterij.

Betrek in uw antwoord artikel 5:20 lid 2 BW.

Tip: Voor een goed juridisch advies, zult u zich moeten verdiepen in de

werking van een buurtbatterij.In dit geval gaat het dus om horizontale natrekking. Door lid 2 wordt lies geen eigenaar van de buurtbatterij, aangezien artikel voorkomt dat er sprake kan zijn van natrekking door grond. Volgens dit lid is de aanlegger in beginsel eigenaar van het net.-De buurt wil een buurtbatterij aanschaffen, waarbij alle bewoners eigenaar zijn van deze buurtbatterij.-Coöperatie starten??? Hierdoor kunnen ze allemaal eigenaar worden

van de buurtbatterij.  Artikel 2:53 BW

Is het roerend of onroerend? Zie artikel 5:20 lid 1 sub e BW (aangezien we

hier te maken hebben met grond) -Stappenplan; Is er sprake van een gebouw of werk? 2 / 4

Verenigd met de grond? (HR Woonark en Havenkraan)  voortdurende feitelijke verbinding (contact is al voldoende) Duurzaam met de grond verenigd? HR portacabin Bestemmingscriterium (bedoeling van de bouwer en zoals die naar buiten kenbaar is) -In casus is er sprake van vereniging met de grond en ook is er sprake van duurzame vereniging van de grond. Het lijkt er immers op dat het de bedoeling is van de bouwer dat het duurzaam ter plaatse moet blijven. In casu immers weinig info (staat er bijvoorbeeld een heg om heen, hoe is het afgewerkt etc.) -Op basis hiervan is lies dus eigenlijk eigenaar op grond van artikel

5:20 lid 1 sub e BW

-Opstalrecht vestigen art. 5:101 BW  mede-eigendom van buurt 

artikel 3:166 e.v. BW

Lies verleent het opstalrecht en wordt verleend ten gunste van de buren, zij moeten dan allemaal naar de notaris Nadeel; beperkt recht, gerechtigdheid van bewoners van de buurt kunnen uiteenlopen (hier komt mandeligheid om de hoek kijken)

-Artikel 5:20 lid 2 met betrekking tot de kabels  het net is een

zelfstandige onroerende zaak, maar is geen eigenaar van de grondeigenaar. De bevoegde aanlegger is dan eigenaar van het net Bevoegde aanlegger ben je als je bijvoorbeeld een ovk hebt met de grondeigenaar hebt, op basis van een vergunning of door vestiging van beperkt recht Gezamenlijk als buurt bevoegde aanlegger zijn; kan door ovk of door beperkt recht (opstalrecht) Opdracht 4 – Help, mijn buur is klusser!Abel is al sinds 1994 eigenaar van de woning gelegen aan de Vogellaan 5 te X. Vogellaan 5 heeft twee woonlagen (begane grond en eerste verdieping). Ivy is sinds 2020 eigenaar van een bedrijfswoning gelegen aan de Vogellaan 7 te X. Vogellaan 7 heeft één woonlaag (begane grond).Zij heeft de woning verkregen van Yasmin B.V.  De eerste verdieping van de woning van Abel is alleen bereikbaar via een kleine hal met een trap van de begane grond naar de 1e verdieping. Het bewuste (inpandige) halletje en de trap bevinden zich op en boven het perceel van Vogellaan 7. Tot 2014 was het halletje, en dus ook de trap, alleen toegankelijk vanuit de woning met het adres Vogellaan 5. In 2014 heeft Abel zijn woning verhuurd aan Cedric Coenen, de bestuurder van Yasmin B.V. Coenen heeft zonder overleg een doorgang gemaakt vanuit de bedrijfswoning aan Vogellaan 7 naar het halletje.   Ivy heeft zich na de verkrijging van haar woning op het standpunt gesteld eigenaar te zijn van het halletje en heeft de toegang vanuit Vogellaan 5 afgesloten door een muurtje op te trekken. Abel is vervolgens een procedure gestart en vordert een verklaring voor recht dat het halletje aan hem toebehoort als eigenaar van Vogellaan 5. Ook vordert hij het muurtje te verwijderen en verwijderd te houden én de afsluiting van de toegang vanuit Vogellaan 7.   3 / 4

U bent adviseur in deze zaak. Aan u is gevraagd een situatieschets te maken en aan te geven welke rechtsregels en omstandigheden  relevant zijn voor het nemen van een beslissing over de ingestelde vorderingen.Besteed aandacht aan de chronologie en de tijdstippen waarop de eigendomsverhoudingen mogelijk zouden kunnen wijzigen. Vaststaat dat verjaring geen rol speelt.  

-Situatie 1: Abel is eigenaar van 5 inclusief het halletje (horizontale

natrekking)

-Situatie 2: het halletje blijft bij 5 behoren

-Situatie 3: Ivy is eigenaar van de eerste verdieping, vogellaan 7 en

het halletje Het halletje wordt dan bestanddeel van 7 Is de bovenverdieping bestanddeel van 5?Maar er is geen toegang meer tot de bovenverdieping voor 5, maar wel voor 7 Horizontale natrekking; artikel 5:20 lid 1 sub e jo. 3:4

• / 4