Samenvatting Huurrecht

Samenvatting Huurrecht Hoofdstuk 1 Inleiding Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. Art. 7:201 BW staat de definitie van de huurovereenkomst beschreven.

Hieruit volgen 3 belangrijke kenmerken:

Verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht.Tegenprestatie.Pacht is geen huur.Als de gestelde zaak een landbouwbestemming heeft, is er geen sprake van huur maar van

pachtovereenkomst. Dit staat in art. 7:311-404 BW.

Als een overeenkomst voldoet aan de kenmerken is er sprake van een huurovereenkomst.(Niet van belang is of ze een huurovereenkomst wilden afsluiten of wat de titel van de overeenkomst is, behalve als is voldaan aan de punten uit art. 7:201 BW is sprake van een huurovereenkomst) Een huurovereenkomst kan betrekking hebben op verschillende huurobjecten.Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Alle bijzondere wettelijke regels voor huurovereenkomsten staan in titel 4 van Boek 7, art. 7:201- 7:310 BW. Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van toepassing zijn. Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt vaak het ‘huurregime’ genoemd. Omdat verschillende huurregimes verschillende regels kennen, is het belangrijk om je telkens opnieuw af te vragen wat het huurobject van de huurovereenkomst is. (Figuur 1.1 Huurobjecten blz. 15) In de praktijk hebben de meeste huurovereenkomsten betrekking op roerende of onroerende zaken. Art. 7:230a BW is een uitzondering op roerende zaken. 1 / 4

Dat geldt ook voor de ‘ongebouwde onroerende zaak’ zoals een stuk grond. Een belangrijke uitzondering is landbouwgrond; hiervoor gelden aparte wettelijke bepalingen voor pacht.Wanneer is een onroerende zaak ongebouwd en wanneer gebouwd? Een leeg terrein is ongebouwd, ook al is het verhard. Let op: sommige verharde terreinen worden wel als gebouwd beschouwd. Ook als een stuk grond wordt gehuurd met daarbij de verplichting van de huurder om het te bebouwen, is er sprake van een huurovereenkomst voor onbebouwde grond. (Bijv. verhuur van tankstations) Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen woonruimte, middenstandsbedrijfsruimte (‘290-bedrijfsruimte’) en overige gebouwde zaken. Voor deze specifieke wettelijke bepalingen, de zogenoemde huurregimes.Voor woonruimte zijn de toepasselijke wettelijke bepalingen vastgelegd in de art. 7:232-289 BW Voor 230oa- ruimte geldt het algemene deel en een bijzonder artikel, art 7:23oa BW Woonruimte: art. 7:233 BW 290-bedrijfsruimte: art. 7:290 lid 2 BW 23oa-ruimte, art. 7:23oa BW: een huurovereenkomst voor 23oa-ruimte heeft betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en die zaak of gedeelte daarvan is woonruimte, bedrijfsruimte.Dus is het gehuurde geen woning en geen 290- bedrijfsruimte, maar wel een gebouwde onroerende zaak, dan val het onder de restcategorie van 230a-ruimte. (Kantoren, musea of sporthalen) Regelend recht (of aanvullend recht) Als een bepaling van regelend recht is, dan kunnen huurder en verhuurder daar in de huurovereenkomst zonder meer van afwijken. De wettelijke bepalingen vullen de bepalingen van de huurovereenkomst aan. (bijv. het verbieden van onderhuur) Semidwingend recht Hierbij kunnen huurder en verhuurder afwijkende afspraken maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder. Het kan zijn dat de huurovereenkomst een bepaling kent die in strijd is met semidwingend recht. De huurder kan dan een beroep doen op die bescherming door die clausule in de huurovereenkomst te vernietigen. Deze is dan niet langer van toepassing. (Huurder is zwakkere partij, die bescherming van de wet nodig heeft.) Dwingend recht Partijen kunnen geen clausule opnemen in de huurovereenkomst die afwijken van dwingendrechtelijke wetsartikelen. Doen partijen dit toch, dan heeft een dergelijke bepaling geen werking. Deze is nietig.Voor het ontstaan van een huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van art. 6:217 BW e.v. de totstandkoming van een overeenkomst en rechtshandeling, art. 3:32 BW e.v. 2 / 4

Een huurovereenkomst hoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd om rechtsgeldig te zijn, dit kan ook mondeling. Voor totstandkoming van een geldige huurovereenkomst is bovendien niet vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle details. Wel moet er overeenstemming zijn over belangrijke punten, zoals huurobject, huurprijs en de termijn.Hoofdstuk 2 algemene bepalingen van het huurrecht Huur is een wederkerige overeenkomst art. 6:261 lid 1 BW die over en weer verbintenissen schept. Hieruit volgt dat beide partijen verplichtingen tegenover elkaar hebben. Deze

verplichtingen staan in art. 7:201- 231 BW

Verplichtingen verhuurder

Vanaf art. 7:203 BW komen de verplichtingen van de verhuurder aan bod.

Verplichtingen huurder Vanaf art. 7:212- 225 BW. De meest essentiële verplichting is het voldoen van de

tegenprestatie (de huurprijs) daarna:

Huurder moet zich als goed huurder gedragen. Art. 7:213 BW

Huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken conform de

overeengekomen bestemming. Art. 7:214 BW verandering met toestemming van

verhuurder

Gebrek art. 7:204 BW

Het centrale begrip in het algemene gedeelte van huurrecht is ‘gebrek’. Een gebrek is een verstoring van het huurgenot. Dat betekent dat bijna alles wat mis is met het gehuurde als een gebrek kan worden aangemerkt. Bijv. lekkend dak. Door een lekkage heb je als huurder niet het genot dat je mag verwachten van het gehuurde. De wet: van een goed onderhouden zaak mag je verwachten dat het dak niet lekt. Geldt ook voor een bouwkundig gebrek.Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (het voortdurend verschaffen van huurgenot) door de

verhuurder. Art. 6:74 BW

Objectivering Objectieve genotsverwachting van de huurder. Het gaat erom wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De huurder en verhuurder worden geobjectiveerd. Dit betekent dat ook omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of zichtbaar waren bij het aangaan van de huurovereenkomst als een gebrek kunnen worden aangemerkt.

(Arrest: Renac/Rip) 3 / 4

Toerekening huurder Niet elke omstandigheid of tegenvallende staat van de gehuurde is een gebrek als een gebrek is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet. (Arrest: briljant Schreuders) Dat de locatie van de bedrijfsruimte niet aantrekkelijker is geworden, valt binnen de risicosfeer van de huurder (ondernemersrisico). De verwachtingen van de huurder rechtvaardigen in dit geval geen beroep op onvoorziene omstandigheden.In art. 7:204 lid 3 BW worden nog twee uitzonderingen genoemd: de feitelijke stoornis door derden en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis.Feitelijke stoornis Het gaat hier om stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaakt en ook niet in het gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan verhelpen. Bijv. druk verkeer.Bewering van recht zonder feitelijke stoornis Bijvoorbeeld een derde partij die beweert ook een huurovereenkomst te hebben voor jouw woning, maar die er verder geen werk van maakt. De huurder heeft er dan geen last van.Aanspraken huurder op grond van gebrek Als er sprake is van een gebrek, geeft de gebrekenregeling de huurder een aantal bijzondere aanspraken tegen de verhuurder. Deze aanspraken gelden naast de ‘gewone’ wettelijke bepalingen over tekortschieten in de nakoming van een verbintenis. Vordering tot nakoming art. 3:296 BW, betaling van schadevergoeding art. 6:74 BW en (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst art. 6:265 BW. Naast deze vorderingen kan de huurder een beroep doen op bijv. opschorting art. 6:52 BW en verrekening art. 6:127 BW.De huurder kan op grond van de gebrekenregeling herstel van het gebrek vorderen art.7:206 BW, huurprijsvermindering art. 7:207 BW, schadevergoeding art. 7:208 BW. Tot slot kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden als het gehuurde geheel vergaat art. 7:210 BW Herstelverplichting De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van

de verhuurder zijn te vergen art. 7:206 BW

Er zijn een aantal uitzonderingen op de herstelverplichting van de verhuurder. De verhuurder is niet verplicht tot kleine herstellingen waarvoor de huurder aansprakelijk is, voor gebreken die door toedoen van de huurder zijn ontstaan. Kleine herstellingen zijn die werkzaamheden die de gemiddeld handige huurder zelf kan verrichten en die niet al te kostbaar zijn. Voor woonruimte geldt het Besluit kleine herstellingen.De verhuurder moet gebreken herstellen, ongeacht de oorzaak van het gebrek. Als de verhuurder niet overgaat tot herstel van het gebrek nadat de huurder hem daarom heeft

• / 4