Zo werkt gebiedsontwikkeling

Zo werkt gebiedsontwikkeling

Hoofdstuk 1 Gebiedsontwikkeling: kern en context

1.1 Wat is gebiedsontwikkeling ‘’Gebiedsontwikkeling is de kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de ontwikkeling of transformatie van een gebied’’ — Friso de Zeeuw 2007 ‘’Gebiedsontwikkeling is het proces van fysieke aanpassing van een specifieke locatie aan sociaal-economische en ruimtelijke behoeften, door verschillende partijen die verschillende instrumenten en activiteiten gebruiken om een integraal-functionerend gebied te realiseren’’ — Erwin Heurkens ‘’Gebiedsontwikkeling is een integrale ontwikkeling met een gezamenlijk proces van complementaire partijen die streven naar verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, door uitvoering en financiering van een aantal samenhangende ruimtelijke projecten’’ — De Nota Ruimte 2006 Bovenstaande definities van gebiedsontwikkeling vullen elkaar aan en vlakken elkaar dus niet uit.

1.2 Ingrediënten en ambities

Gebiedsontwikkeling heeft de volgende ingrediënten:

-Geografische begrenzing -Meerdere functies, inclusief openbare ruimte -Aanzet tot verandering ingegeven door marktvraag, maatschappelijk belang of particulier belang (of combinatie daarvan) -Procesaanpak, programmering en planvorming om de veranderingen te realiseren in het vastgoed (grond en/of gebouwen) -Publieke of private partijen die hiertoe het initiatief nemen en investeringscapaciteit weten te organiseren Je ziet hierbij dat proces en inhoud onlosmakelijk met gebiedsontwikkeling verbonden zijn.Elke gebiedsontwikkeling heeft tenminste één belang en een daaraan gehechte partij met

investeringsmiddelen nodig. Belangen kunnen verschillend van aard zijn:

-Marktgedreven (wonen, bedrijfsruimte, retail) -Overheidsgedreven (stedelijke vernieuwing, waterveiligheid) -Maatschappelijk (bewonersinitiatief)

Naast initiatiefnemers zijn verschillende andere partijen betrokken:

-publieke partijen (altijd de gemeente, die vaak ook zelf als initiatiefnemer optreed) -Eigenaren -Ontwikkelaars -Maatschappelijke organisaties -Bewoners/ omwonenden

Gebiedsontwikkeling kent twee ambities:

1.Meekoppeling van belangen - het dominante belang en daarmee de gemoeide investeringscapaciteit procesmatig en inhoudelijk combineren en harmoniëren met andere belangen.

2.Het leveren van omgevingskwaliteit - milieukwaliteit/ duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit (gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde) vormen hiervan de hoofdbestanddelen.Gebiedsontwikkeling vergt parallelle en interdisciplinaire inzet en sturing op programma, ontwerp, proces, afspraken, procedures en financiën.

/ 135 1 / 4

1.3 Wat is geen gebiedsontwikkeling?

Wat niet tot gebiedsontwikkeling wordt gerekend zijn:

-Beheermaatregelen -Beperkte herstructurering (renoveren, moderniseren, energiezuinig maken - de functies en/of voorzieningen ondergaan nauwelijks verandering) -Projectontwikkeling (projectontwikkeling heeft betrekking op een vastgoedobject of beperkt aantal objecten. Het is vaak monofunctioneel, heeft betrekking op een kleiner gebied.) -Gebiedsplan zonder investeringsinitiatieven (de initiatiefnemers en investeerders voor het realiseren van de veranderingen moeten in beeld zijn) 1.4 Altijd context Gebiedsontwikkeling vindt altijd in een context plaats, een verandering binnen een gebied heeft vrijwel altijd effect op het gebied daarbuiten. Dit kunnen ‘externe effecten' zijn zoals de uitstoot van stoffen en de doorsnijding van een voorheen aaneengesloten natuurgebied, maar veranderingen in de omgeving kunnen ook repercussies voor het betrokken gebied hebben, zo kan een nieuwe weg het gebied beter ontsluiten en daarmee in een betere marktpositie brengen. 
 De plaats- en tijdgebonden economische context en vooruitzichten bepalen in belangrijke mate de financieel-economische polsstok van de gebiedsontwikkeling en de daarmee gemoeide investeringen.

1.5 Ontwikkelings- en uitnodigingsplanologie In 1998 werd het begrip ontwikkelingsplanologie geïntroduceerd, daarmee codificeerde de ‘Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid’ een actieve op (publieke-private) investeringen gerichte tegenhanger van toelatingsplanologie, die nog steeds de basis vormt van ons ruimtelijke bestuursrecht: als het niet verboden is, mag het, maar het hoeft niet.In de crisisperiode raakte ontwikkelingsplanologie uit de gratie, als alternatief kwam in 2010 de term uitnodigingsplanologie, waarbij de overheid particulieren en private partijen uitnodigt om met initiatieven te komen zonder gedetailleerd planologisch kader.Ontwikkelingsplanologie en uitnodigingsplanologie bestaan nu naast elkaar.

1.6 Complex adaptief systeem Complexe systemen zijn samengestelde systemen, met eigenschappen die niet zijn af te leiden uit de afzonderlijke delen. Over het algemeen gaat men er vanuit dat bij complexiteit sprake is van veel afzonderlijke componenten in het systeem: actoren, opvattingen, fysieke elementen en populaties met vele mogelijke aggregatieniveaus. Maar ook de interacties als gevolg van de wederzijdse afhankelijkheid maken deel uit van het systeem.De werkelijkheid verandert voortdurend, soms geleidelijk en soms schoksgewijs en chaotisch, als gevolg van niet-voorspelde gebeurtenissen. Bovendien veranderen percepties en voorkeuren in de loop der tijd. Daarom evalueren complex adaptieve systemen voortdurend, dit doen ze geleidelijk of sprongsgewijs. De conclusie is dat gebiedsontwikkeling kenmerken heeft van een complex adaptief systeem.De systeembenadering helpt bij het beantwoorden van de vraag welk type sturing we moeten inzetten en welke competenties daarbij horen. Gebiedsontwikkeling is een ‘open systeem’ en dat vergt veelzijdig leiderschap, wendbaarheid, kunnen omgaan met een bewegend doel, kunnen luisteren en verbinden.Hoofdstuk 2 Geschiedenis is vogelvlucht 2.2 Begin 1965-1980 In de tweede helft van de jaren zestig van de vorige eeuw krijgt grootschalige projectontwikkeling in Nederland vastere grond onder de voeten. De overheidsdominantie op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting neemt af. Bedrijven maken krachtige, commercieel getoonzette stedenbouwkundige en architectonische plannen met integreerde bebouwde functies en (semi)openbare ruimten.

/ 235 2 / 4

In de periode tussen 1965 en 1985 is in Nederland een groot aantal ‘bloemkoolwijken’ gerealiseerd. De wijken waren met hun ruimtelijke structuur met niets vergelijkbaar dat daarvoor was gebouwd. In de jaren 70 en 80 was men ervan overtuigd dat de bloemkoolwijk de ideale woonwijk was. De wijken waren het antwoord op de monotone repetitie en de hoogbouw van de wederopbouw in de jaren vijftig en zestig. Het wonen moest weer ‘menselijker’ worden en de wijk moest daarbij het onderlinge contact tussen buurtgenoten faciliteren.

De bloemkoolwijken zijn te verdelen in wijken die gebouwd zijn vóór en na de tweede oliecrisis van 1979. Deze crisis leidt tot een zware economische recessie en grote bezuinigingen, ook in de woningbouw. Door de sterk stijgende hypotheekrente stortte de markt voor koopwoningen in. Om genoeg woningen op te kunnen leveren, nam de corporatiesector na 1980 de voortrekkersrol in de bouwproductie over van de commerciële koopsector. De wijken van na 1980 zijn soberder uitgevoerd en bevatten meer sociale huurwoningen dan de groenere en ruimere wijken uit de jaren zeventig.

2.3 Opkomst 1982-1994 De Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (1988) neemt afscheid van het spreidingsbeleid en zet in op de bundeling en concentratie binnen regio’s op eigenkracht. Snel daarna treed een groot woningtekort op en volgt de Vierde Nota Extra (VINEX 1991). De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en zijn staatssecretaris willen ‘meer markt en minder overheid’ in de ontwikkeling. Daarom vragen zij marktpartijen grondposities in te nemen, gemeenten aarzelen en marktpartijen als projectontwikkelaars en bouwbedrijven komen in actie; zij zien kansen. Het betekent een verschuiving in de machtsverhoudingen richting markt en er ontstaan nieuwe samenwerkingsvormen tussen publiek en privaat, onder de verzamelnaam publiek-private samenwerking. Ontwikkelende beleggers en woningcorporaties betreden het domein van gebiedsontwikkeling. Er komt meer aandacht voor de kwaliteit van stedenbouw en architectuur.

2.4 Bloei 1995-2008 Het palet aan betrokken partijen neemt in deze periode toe, doordat disciplines van rood (vastgoed), groen (natuur en landbouw) en blauw (water) elkaar steeds meer de hand reiken.Partijen als Staatsbosbeheer, Natuurmonumenten en de Waterschappen betreden het speelveld.Door de vergroting van de scope en schaal van de plannen komen ook de provincies als regisseur c.q. mede-opdrachtgever en soms investeerder nadrukkelijker in beeld.In de steden verschijnt integrale herstructurering van naoorlogse sociale woonwijken rond 1997 op de agenda. Hier zijn de woningcorporaties de beoogde gebiedshegiseurs. Later wordt de opgave verbreed: naast de fysieke-ruimtelijke vernieuwing krijgt de sociaal-economische vooruitgang van bewoners meer aandacht.Vanaf het begin van deze eeuw worden de binnenstedelijke plannen ambitieuzer. Het is tevens de periode dat in publicaties de kennis over plannen en processen verdieping krijgt. Buiten de stad gaan ook provincies zich steeds actiever in gebiedsontwikkeling mengen.Hoofdstuk 3 Proces, fasering, activiteiten 3.1 Overzicht en indeling

In dit boek wordt de volgende fasering voor planvorming gebruikt:

-Initiatief en verkenning -Planvorming en conditionering -Uitwerking en projectontwikkeling -Vastgoedontwikkeling en bouw -Vastgoedexploitatie en beheer openbare ruimte In de eerste drie fases zit het specifieke van gebiedsontwikkeling. Met de daarop volgende fases vastgoedontwikkeling en bouw & vastgoedexploitatie en beheer openbare ruimte. De fasering hangt ook af van het type gebiedsontwikkeling en kan variëren.

/ 335 3 / 4

3.2 Initiatief

3.2.1 Nooit een blanco situatie

Gebiedsontwikkeling is uitermate contextgevoelig en heeft vaak drie bepalende factoren: 1.De markt en de ruimtelijke economie 2.De overheid (vooral de gemeente) - zij stellen kaders voor gebiedsontwikkeling 3.Kenmerken en bewoners - denk aan historie, bereikbaarheid en bodemgesteldheid

3.2.2 Variëteit in de initiatieffase

De initiatieffase is een vorm- en regelvrij domein waarin iedereen met een idee kan acteren. Alleen grote, door de Rijksoverheid opgezette projecten kennen een in de Tracéwet gereglementeerde initiatieffase. Een idee maakt alleen kans op uitwerking en realisering als de initiatiefnemer ook kennis, kunde, invloed en geld in huis heeft of dat om zich heen weet te organiseren. De herkomst

van initiatiefnemers loopt uiteen, evenals hun drijfveren. We onderscheiden:

-Gemeenten en andere overheidsinstanties -Marktpartijen van diverse pluimage alsook woninigcorporatieas -Bewoners en eigenaren in het gebied -Groepen geëngageerde burgers die zich over het gebied willen ontfermen -Maatschappelijke instanties (zoals natuurorganisaties)

3.2.3 Activiteiten

Een duidelijke aanpak van de initiatieffase behelst de volgende activiteiten:

-Urgentie en visie definiëren - waarom moet er wat veranderen?-Geschiedenis van het gebied in kaart brengen - huidig gebruik; beleids-, omgevingsrechtelijke- en eigendons-situatie; belemmeringen en potenties -Aanzet maken voor het concept - globale planning en stedenbouwkundige schets -Globaal marktonderzoek entameren -Visie op waardecreatie en financiële haalbaarheid opstellen, beide op hoofdlijnen -Risicoanalyse maken -Verkennende gesprekken voeren met gemeente, grond- en gebouweigenaren, gebruikers en andere stakeholders en potentiële partners -Eventueel op voorhand strategische grondpositie innemen -Als de gemeente de initiatiefnemer (en dominante eigenaar) is een marktconsultatie maken Positieve afronding van deze activiteiten mondt uit in een intern beslisdocument van de initiatiefnemer en van zijn partners. Bij een marktinitiatief ligt het document vaak ten grondslag aan een samenwerkingsovereenkomst tussen de marktpartij en de gemeente.

3.2.4 Gemeente en marktinitiatief

Uit een onderzoek van Nozeman blijken de volgende stellingen:

-Hoe groter de gemeente hoe meer hordes er zijn bij een afwijkend voorstel. Er is meer commitment bij kleinere gemeenten, deze hebben een meer faciliterende opstelling.-Hoe sterker de (vastgoed)markt, des te lastiger of dominanter de lokale overheid is. Er is meer erkenning van de toegevoegde waarde van private initiatieven bij privaat-publieke samenwerkingsconstructies en bij gemeenten met een beperkte marktdynamiek. Dat onderscheid in bejegening geldt ook tussen locaties in een zelfde gemeente: initiatieven voor het centrum worden kritischer benaderd dan die voor de periferie.-Politieke kleur heeft forse invloed op de houding jegens private initiatieven.

3.2.5 Initiatieven stranden

In deze fase stranden veel initiatieven. Dit kan doordat:

-ze financieel onhaalbaar zijn -Ze in strijd met het beleid zijn -Er overambitieuze programma’s en ontwerpen zijn gemaakt -Er verzet van omwonende of andere belanghebbende is -Er een gebrek aan partners is / 435

• / 4